Risiken und Skepsis eines Forstwalder

P-Contra KaserneZum Thema “Kasernengelände” bedanken wir uns für den Artikel von Herrn Daniel Sturm:

Vor 5 Jahren habe ich mir den Wunsch erfüllt in den schönen Forstwald zu ziehen. Die Vorzüge dieses Stadtteils hatten mich als gebürtigen Krefeld schon früh fasziniert. Die ruhige Lage mit dem Wald vor der Haustüre, die gute Verkehrsanbindung , die Sicherheit für meine Familie, die netten Nachbarn – alle diese Punkte haben sich für mich hier erfüllt. Jeden Tag nutze ich durch Spaziergänge den Forstwald.

Die gestrige Podiumsdiskussion zum Thema Bebauung oder Aufforstung des Kasernengeländes habe ich mit Interesse verfolgt. Ein Dank an die Veranstalter und die Beteiligten für diesen Abend.

Eines eint die beiden vertretenden Parteien – Das Kasernengelände muss weg. Ein weiteres Aussitzen der Probleme für weitere Jahrzehnte ist für keinen Forstwalder weiter hinnehmbar. Am 08.April werden die Weichen für die von allen gewünschten Veränderung durch die Aktualisierung des Flächennutzungsplan der Stadt Krefeld gestellt.. Der Weg wird bereitet für eine Aufforstung oder eine Bebauung. Nach dieser Entscheidung ist ein Sinneswandel dann nur noch schwer und langwierig möglich. Eine Aufforstung kostet die durch den Nothaushalt gegeißelte Stadt sehr viel Geld, für den Rückbau des Kasernengeländes. Zusätzlich würde der Bund hier durch den Verkauf nur wenig Geld beinnehmen. Die Kosten für den Rückbau des Kasernengeländes inkl. Bodenaustausch und Abriss der vorhandenen Gebäude stellt Herr Huber hier dar.
Meiner Meinung nach sind die angegebenen Kosten von ca.1M€ noch milde gerechnet und in Wirklichkeit höher. Die Stadt Krefeld wäre hier auf die Hilfe vom Bund oder privaten Firmen angewiesen, die ein Budget für das Schaffen eventueller Ausgleichflächen für andere Bauvorhaben einstellen könnten.

Die Alternative würde hier „Bebauung“ heißen. Es wäre wohl wesentlich schneller zu erreichen hier für das große Grundstück einen externen Investor zu finden, der den Rückbau übernimmt, um hier „jungen Familien“ ein Zuhause zu ermöglichen. Genau hier liegt das Problem! Auch die Befürworter einer Bebauung wollen kein zweites „Schicksbaum“ – soll heißen eine Bebauung gesteuert durch den möglichst hohen Profit des Investors indem dieser möglichst kleine Parzellen mit kleinen Doppelhaushälften, schlimmer noch Mehrfamilienhäuser, mit möglichst wenig Verkehrs- und Grünflächen errichtet. Die Kosten für den Rückbau der Kaserne fallen unabhängig von Aufforstung oder Bebauung in gleicher Weise an. Zusätzlich werden hohe Kosten für Lärmschutz, Erschließung des Geländes (Strom, Wasser, Kanal usw.) anfallen. Hier ist es Politiker und Bürger bei der Podiumsdiskussion zu hören, dass hier die Stadt Krefeld mit strenger und direkter Hand Vorgaben für die Bebauung einem möglichen Investor diktieren will.

Also eine moderate Bebauung, mit großen Grundstücken, Spielplätze für Kinder usw. Nachbarkommunen haben hier teilweise gute Beispiele vorgelebt. Umso mehr negative Beispiele gibt es auch in direkter Nachbarschaft. Eines befindet sich jedoch ebenfalls in Krefeld und hier meine nicht Schicksbaum. Es gibt bereits ein Kasernengelände der Briten welches vor ca. 13 Jahren nach dem Rückzug der Briten verkauft und bebaut wurde. Es befindet sich am Hülser Bruch in Inrath- der heutige Tivolidyk. Die durch die Politik damals versprochene „moderate Bebauung“ kann man sich hier gerne anschauen. Das Gelände wurde mit möglichst vielen Doppelhaushälften voll gepflastert. Das Straßennetz der neuen Bebauung mündet auf der einen Seite in eine 30er-Zone und auf der anderen Seite in eine bestehende Spielstraße. Das zusätzliche Verkehrsaufkommen ist hier enorm. Durch die Bebauung haben sich am Rande dieser neuen Siedlung keine Ärzte, keine neuen Einzelhändler und keine neuen Vereine angesiedelt, da es analog zum Forstwald in ähnlicher Entfernung Real, Aldi, Lidl usw. bereits gab.

Ich bin der Meinung und weiß es aus voran genanntem Fallbeispiel, dass je länger kein Investor für das Kasernengelände gefunden wird, die guten Vorsätze der Politik sich für eine moderate Bebauung und der Wunsch der ansässigen Bürger nach „Mitgeschaltung“ schnell der Profitgier weichen und zum Schluss der Investor diktiert. Alternativ zum Gespenst des „bösen Investors“ kann die Festlegung der Bebauung samt Verkehrs- und Grundstücksflächen im Bebauungsplan durch einen Architekten und damit der Vertrieb einzelner Parzellen an private Bauherren erfolgen. Geht man hier von einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 400-500qm aus (bezahlbar auch für junge Familien) würden sich für das 105.000 qm  (abzüglich 20% Verkehrsfläche) Areal ca. 180 Grundstücke vermarkten lassen. Bei 1,4 Autos pro Haushalt würden die nun schon bestehenden Verkehrsprobleme (Stockweg, Autobahnauffahrt Forstwald und Münchheide, Rückstau Kreisverkehre Düsseldorfer Str (Tönisvorst)) sich potenzieren. Bei einer Bebauung mit Mehrfamilienhäusern oder Doppelhaushälften würde die Anzahl der Verkehrsteilnehmer um ein Vielfaches steigen. Die Infrastruktur ist im Bereich des Stockweges zudem nicht ausbaufähig und schon jetzt aufgrund der schmalen Straße eine erhöhter Unfallschwerpunkt. Ein 105.000qm großes Baufeld würde über Jahre der Bauzeit zusätzlichen Bauverkehr und Baulärm, sowie den daraus resultierenden Verschmutzungen mit sich führen. Zusätzlich werden städtische Infrastrukturmaßnahmen, wie Sanierung und Ausbau des bestehenden Kanalsystems, der Strom- und Wasserversorgung uns Anwohner des Forstwaldes stark einschränken. Das eine Bebauung nicht so wie von einigen Forstwaldern gewünscht und erhofft realisiert werden kann stellt ein Risiko dar, welches wenn einmal begonnen und ausgeführt wurde nicht mehr rückgängig zu machen ist.

Eine Aktualisierung des Flächennutzungsplan des Kasernengeländes als Bauland ist daher entschieden entgegenzuwirken.

Da es seit der Podiumsdiskussion scheinbar Usus ist seinen Argumenten und Ausführungen die eigene Kompetenz aufzuzeigen, werde auch ich dies nun tun: Ich bin Planungsingenieur (ELT) und Wirtschaftsingenieur und habe seit nunmehr 10 Jahren beruflich mit Sanierungs- oder Neubauprojekten im privaten und öffentlichen Bereich zu tun. Hierbei wurden im Raum Köln auch etliche Kasernen saniert. Weiter bin ich mit der Planung und Bauausführung etlicher Wohn- und Verwaltungsbauten, auch für die Stadt Krefeld, beauftragt worden.

In allen Fällen habe ich erlebt, dass derjenige am Ende bestimmt, der die Zeche zahlt.

Daniel Sturm

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1 Antwort zu Risiken und Skepsis eines Forstwalder

  1. Die von Herrn Sturm vorgebrachten Argumente sind sehr ernst zu nehmen!

    Es ist richtig, dass die von mir angesprochenen Abbruchkosten von ca. 1 Mio. € eine Untergrenze darstellen und nach oben kaum beziffert werden können.

    Zunächst sind als Fixbetrag die mindestens 1.000.000 € für den Abbruch der Gebäude und Flächen zu rechnen.

    Der größte Kostenfaktor ist jedoch der Grundstückskauf!

    Bei nur 1 € / qm (aktueller Bodenrichtwert) wären das „nur“ ca. 105.000 €.
    Sobald der Preis pro Quadratmeter jedoch größer wird, explodieren die Kosten.

    Pro 10 € /qm Kaufpreis erhöhen sich die Grundstückskosten um ca. 1.000.000 €
    Bei einem sehr günstigen Kaufpreis von z.B. nur 50 € / qm ergäben sich somit schon ca. 5.000.000 € für den Grundstückskauf.

    Somit wäre für die Aufforstung inkl. Abbrucharbeiten schon mit ca. 6.000.000 € zu rechnen.
    Wie dieser Betrag aufgebracht werden könnte ist mir schleierhaft. Vielleicht gibt es ja Fördertöpfe in der EU oder beim Bund. Eine lohnenswerte Aufgabe für eine Recherche.

    Es wird immer das Wohngebiet „Schicksbaum“ als Negativbeispiel für eine zu dichte Bauweise genannt.

    So wie ich eben als Positivbeispiel den „Blaumeisenweg“ und „Wasserturm“ in St. Tönis sehe!

    Nur Schicksbaum ist m.E. nicht vom bösen Investor so geplant, sondern gemäß dem sozialen Umfeld ein gutes Beispiel für eine gelungene Integration für sozial schwächere Familien, insbesondere mit Migrationshintergrund, um preiswerten Wohnbesitz zu erwerben!

    Diese Vorrausetzungen sind im Forstwald doch gar nicht gegeben! Die Stadt würde sich selbst mit ihrem Ansehen und Image extrem selbst schädigen, würde sie in einem so gehobenen Wohngebiet wie dem Forstwald dieses zulassen. So wenig wie es in Traar und Stadtwald kein Schicksbaum geben wird, so wenig wird es auch im Forstwald kein Schicksbaum geben.

    Warum sind „Blaumeisenweg“ und „Wasserturm“ nicht so geworden wie „Schicksbaum“? Offenbar kann man die Planung doch steuern!

    An den Beitrag von Herrn Dr. Fuchs bei der Veranstaltung sei erinnert: Die Bürger haben mehr Macht und Einfluss als Sie denken. Sie haben durchaus die Möglichkeit, auf die Gestaltung und die Einhaltung eines Bebauungsplans für die sogenannte moderate Bebauung einzuwirken, indem sie Druck auf die Politiker machen. Alle notwendigen Entscheidungen werden im Rat der Stadt Krefeld getroffen!!

    Richtig ist, dass die Kosten für den Abbruch auch bei einer Bebauung anfallen. Nur im Gegenteil zur Aufforstung stehen bei der Bebauung Einnahmen durch den Verkauf der voll erschlossenen Grundstücke gegenüber, und das wird immer seitens der Aufforstungsbefürworter verschwiegen.

    In Ihrem Beispiel führen Sie 180 Grundstücke zu je 450 qm an!

    Mein Beispiel wäre anders, nämlich so wie am Blaumeisenweg:

    Dort sind auf ca. 68.000 qm 78 Grundstücke mit einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 872 qm (incl. Verkehrsfläche, netto so um ca. 600 qm) untergebracht. Dort sind die Straßen großzügig, es existiert ein Spielplatz und am Rand finden Sie Radwege, z.B. entlang der Schallschluckmauer.
    Rechnet man diese Größensituation auf das Kasernengelände hoch, erhalten wir ca. 120 Grundstücke (übrigens ähnlich wie in den Planungsentwürfen der Workshops I u. II).

    Lassen Sie uns doch mal kurz mit 290 € /qm als aktuellen Bodenrichtwert im Forstwald rechnen:
    600 qm x 290 €/qm x 120 Grundstücke = 20.880.000 € Bruttoerlös! Abzüglich MwSt. ergeben ca. 17.500.000 € Nettoerlös.

    Abzüglich reine Abbruchkosten von großzügigen ca. 1.2 Mio. € verbleiben 16.3 Mio. €

    Auf Basis der o.g. Wohngebiete ist mit sehr großzügigen 14000 qm (ca. 1, 7 km) Straßenfläche zu rechnen.

    Nach Baumaßnahmen von 3 Straßen in 3 Siedlungsgebieten veröffentlichte die Stadt Köln z. B. Richtwerte für den Straßenbau. Dieser beträgt 85 € /qm (Basis 2010) inkl. Kanalisation.
    Lassen Sie uns mit großzügigen 100 € rechnen da die alte Kanalisation ja auch noch ausgebuddelt werden muss.

    Also abzüglich 14.000 qm x 100 € = 1,4 Mio. € Straßen & Gehwege.

    Bleiben also noch 14,9 Mio. € über.

    Eine hochwertige, extensiv begrünbare Schallschluckmauer wie in Stadtgebieten üblich liegt bei 800 € / lfd. Meter (Siehe http://www.gemeinderat-online.de/index.php?id=638 )
    Wir benötigen ca. 430 Meter, aufgerundet 500 Meter. Rechnen wir mit 1000 € x 500 Meter ergeben sich 0,5 Mio. €

    Bleiben also noch 14,4 Mio. € über.

    Was benötigen wir jetzt noch für einen Spielplatz, Grünflächen, Bepflanzungen, normal verfestigte Geh- und Radwege, Nebenkosten wie Vermessung, Planungen, Verlegen Wasserleitungen und Strom (ausgeschachtet ist ja schon während des Straßenbaus) etc.?

    Vielleicht reichen ja 4,4 Mio. €. 🙂

    Blieben noch 10 Mio. € über, das entspräche bei 10,5 ha einem Grundstückspreis von 95,00 € / qm für nicht erschlossenes Bauland als Verhandlungsspielraum gegenüber der BIMA. Übrigens ist ein ähnlicher Kaufpreis auch von der Bürgerinitiative Aufforstung als realistisch eingeschätzt worden.

    Hier kommt nun auch die Beschlussfassung der Koalition (siehe Koalitionsvertrag Seite 80) zum Tragen:

    Liegenschaftspolitik
    Einen wichtigen Beitrag für mehr Wohnbauland können nicht mehr benötigte Konversionsliegenschaften im öffentlichen Eigentum leisten. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wird die Kommunen auch weiterhin dabei unterstützen. So wird mit Rücksicht auf die vielen am Gemeinwohl orientierten Vorhaben der Kommunen, wie der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und einer lebendigen Stadt, (lebendiger Forstwald? :-)) eine verbilligte Abgabe von Grundstücken realisiert. So können auf der Grundlage eines Haushaltvermerks Konversionsliegenschaften verbilligt abgegeben werden. Das Gesamtvolumen ist auf höchstens 100 Mio. Euro für die nächsten vier Jahre begrenzt. ……

    Die Stadt Krefeld hätte dadurch einen sehr starken Verhandlungsvorteil!

    Zugegeben, diese gesamte Kosteneinschätzung, und es ist nur eine private Einschätzung, kann nie exakt sein, weil niemand weiß was wirklich kommt. Aber sie ist allemal besser und plausibler als immer nur pauschal zu sagen die Bebauung sei zu teuer und damit nicht realisierbar!

    Ich glaube, sie ist realisierbar!

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